Cum reacționează piața imobiliară din România la criza de pe piața construcțiilor generată de conflictul din Ucraina

Via: Newmoney.ro

Povestea garsonierei din Cluj-Napoca mare cât un dulap mai serios a făcut deliciul presei la începutul acestui an. Și le-a dat și altora îndrăzneala să ceară mai mult. Așa se face că și prețurile de vânzare ori de închiriere au crescut cu peste 10% în mai puțin de un an.

Experții de la SVN România explică evo­luția din primăvară prin perioada de pauză de sărbători. „În acest an, Paștele a fost în aprilie. S-a făcut chiar o punte între Paște și 1 Mai, deci o perioadă destul de semnifica­tivă de activitate mai redusă“, spune Alexan­dru Pricop, managing partner residentialist. Potrivit expertului, în 2022, exceptând aprilie, tranzacțiile au crescut de la un an la altul, constant. „Iar în mai s-a înregistrat o creș­tere anuală a numărului de locuințe vân­dute de 18,4% la nivel național și de 32% în București și Ilfov. Acestea sunt statistici oficiale“, precizează Alexandru Pricop.

    Un reper: prețul locuințelor din regiunea pariziană au scăzut în primul trimestru din 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut cu 1,2%. Nu pare mult, dar pentru unul dintre cele mai căutate (și mai scumpe) orașe ale Europei e semnificativ, după decenii de creștere continuă. Prețul pe metru pătrat în Paris rămâne dintre cele mai ridicate din Europa: 10.520 de euro. În tot Occi­dentul, marile agenții constată aceeași ten­dință. În fața unei inflații cum nu s-a mai văzut de zeci de ani, cu o piață de capital care azi se scufundă, iar mâine se înalță la cer, oamenii pun pe primul loc nevoile imediate și lasă cumpărarea unei case mai la urmă. O analiză a pieței din 19 state dez­vol­tate ale lumii, realizată de Bloomberg, arată că achizițiile imobiliare sunt, în acest moment, printre cele mai riscante investiții.

    Pariul imobiliar

    Dacă nu era destul, unul dintre puținii experți americani care au previzionat criza imobiliară ce a scufundat lumea într-o criză a datoriilor în 2008-2009, Ivy Zelman, spune că „piața a fost eu­forică în ultimul an“ și că sunt, din nou, „multe semne de exces“.

    Sunt zone în Statele Unite în care piața a crescut în ultimul an chiar mai mult decât în România, cu 20%. Americanii au trecut la începutul acestui an prin fomo, adică fear of missing out sau teama de a nu pierde o ocazie, ceea ce s-a tradus printr-o perioadă medie de menținere a unei locuințe pe piață de numai 38 de zile, față de 67, cât era înainte de pandemie, potrivit Realtor.com.

    La sfârșitul anului trecut, America avea de vânzare 726.000 de case. De 20 de ani, înainte de pandemie, acest indicator nu mai fusese sub un milion de unități. În mai însă, prețurile au fost în scădere în șase metropole americane: Pittsburgh (-10,5%), Rochester (-9,7%), Cincinnati (-9,6%), Cleveland (-2,3%), Detroit (-1,8%) și Buffalo (-1,2%).

    „În Occident, prețurile erau deja mari și foarte mari“, explică situația Cristian Păun. Economistul dă exemplul unor apartamente de 50 de metri pătrați din Paris. „Sunt două camere, dintre care una este de doi pe doi metri, și care se vând cu prețuri de până la un milion de euro, cu credit ipotecar în spate. Cu siguranță, inflația ridicată va tempera vânzarea acestor case la preț ridicat, mai ales pe credit“, estimează profe­sorul. Un alt factor pe care îl ia în conside­rare e că „ajustarea vine după ce prețurile din marile metropole ale lumii au crescut artificial mulți ani la rând și din cauza sumelor uriașe investite aici de oameni de afa­ceri, ca să nu le spu­nem oligarhi, din Rusia“.

    Capitala prețurilor mici

    Cu o medie a ofertei de locuințe de 1.747 de euro/mp, în mai 2022, Bucureștiul e încă departe de capitalele occidentale. Prețul e însă cu 3,3% mai mare față de luna anterioară și cu un uimitor 17,7% în plus față de mai 2021. Clar peste rata anuală a inflației. De ce sunt ro­mânii gata să plătească prețuri atât de mă­rite față de cele de acum un an?

    Datele INS arată că salariul mediu a fost mai mare în aprilie 2022 cu 11,4% față de aprilie 2021. Pentru un apartament nou cu două camere, în București, un salariat are nevoie azi (în medie) de 8,3 ani să îl achite. Pentru aceeași locuință, în 2009, erau necesare peste 393 de salarii medii/economie. Adică peste 33 de ani de rate.

    Așa se face că, în ciuda tuturor greută­ți­lor, oamenii cumpără. „Prețurile cresc dato­rită creșterilor pe tot lanțul de aprovizio­nare, achiziționare de materiale și costuri curente, inclusiv salarii ale proiectanților, inginerilor, constructorilor, tot personalul“, spun reprezentanții SVN România.

    Dezvoltare durabilă

    Cât poate ține această excepție românească, dacă în restul lumii prețurile o iau la vale? „Încă cel puțin doi ani, pentru că piața nu și-a atins aici potențialul. În capitale nu așa depărtate, precum este Viena, chiria pornește de la 1.000 de euro pe lună, iar asta nu în centrul orașului. În cartiere similare din București, chiria rămâne la un nivel modic de 300-400 de euro pe lună“, vine răspunsul de la Cristian Păun.

    Pentru Alin Popa, de la Novum Invest, nu se simt deocamdată efectele înăspririi cre­ditării. „O bună parte din clienții noștri sunt recurenți, iar asta ne ajută ca și pe viitor să avem o bază de clienți care cumpără, atât pentru locuire, cât și ca investiție. Nu vedem o scădere drastică a cererii, din contră, iar prețurile încă sunt sustenabile“, estimează dezvoltatorul.

    FOTO: Laszlo Raduly